郭子立勞心勞力 成立教育協會幫房仲練功 08 Jun 06:31 PM 作者顏瓊真 | 理財周刊 – 台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長郭子立再添一頭銜，成立「台北市不動產仲介經紀人員教育協會」，他表示，雖然房市景氣不好，很多房仲經紀人員都因成交案量銳減而離開，但還有很多堅守崗位的好房仲，
台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長郭子立再添一頭銜，成立「台北市不動產仲介經紀人員教育協會」，他表示，雖然房市景氣不好，很多房仲經紀人員都因成交案量銳減而離開，但還有很多堅守崗位的好房仲，教育協會未來將協助他們再進修，另也將免費為民眾做估價、代書諮詢，未來還要舉辦大型講座來宣導不動產知識。
房仲業愈艱難 愈要練基本功
台北市不動產仲介經紀人員教育協會於六月一日舉辦第一屆理事長暨理監事授證就職典禮，理事長郭子立表示，過去這三年，台北市房仲業者經營得非常辛苦，房屋交易量持續萎縮就是個最佳的證明。
根據台北市地政局統計，去(2015)年全年台北市房屋買賣移轉件數還不到三萬件，跟前一年度比較，減少了2119件，衰退了6.6％，此若跟這一波房市高點，2006年的68976件相比，更是大幅萎縮56.6％，而今年來買氣仍然不振，交易量還是持續萎縮當中。
儘管外部房市持續低迷不景氣，但不動產業者常講一句話：「沒有不景氣，只有不爭氣」，唯要如何爭氣呢？
郭子立表示，並不是喊喊口號就可以，必須要更加精進充實自己才是，把十八般武藝都學精了，就不怕市場不景氣的考驗，所以台北市不動產仲介經紀人員教育協會成立的宗旨，就是秉持著「教學相長」的理念，打造一個不動產仲介人員觀摩學習的平台，幫大家在不景氣的當下，訓練成一個術業有專攻的專業經紀人員。
成立大會更有不少房地產業重量級人員到場恭賀及致詞，東森房屋董事長王應傑表示，揮別去年房市低氣壓，今年房地合一上路、總統大選落幕、央行鬆綁房貸管制與近期新政府閣員名單陸續明朗，房市不確定性逐漸消除，消費者從三月開始，看屋態度轉向積極、出價次數也日益增加，相信房地產冰河期已經有解凍跡象。
他說，「雖然池子的魚變少，有能力者終究還是能釣到魚。」身為良好的經紀人，要在最艱困時機中，更提升個人專業性與服務性，而首購、換屋族群將為今年房市主流，因此不動產經紀業者更要把握國內每年十七萬戶的剛性需求，而亟思經營突破，其中，更重提升服務的專業能力。
全球不動產流通協會理事長李同榮則指出，不動產經紀業的特質是「完善的服務流程」，經紀人員的特質是「專業素養+服務品質+工作熱忱」，而「專業」非常需要「傳與授」，台北市不動產仲介經紀人員教育協會的成立就是為了提升經紀人員的專業素養與服務品質，進而激發他們的工作服務熱忱，他特別佩服郭理事長竭盡心力與長期奉獻公會服務的熱忱。
與其詛咒黑暗 不如點一盞燈
中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金管理委員會主任委員黃鵬䛥表示，台北市不動產各種物件林立，市民智識甚高，對於不動產買賣交易要求品質極高，唯有擁有高度專業之不動產經紀人員提供專業服務，始能滿足其需求，而透過台北市不動產仲介經紀人員教育協會將能提供不動產經紀人員一個充實實務經驗及避免買賣糾紛之教育殿堂，實乃本產業之福。
中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥談到，進入房地產市場領域三十多年，暨從事地政士業務，也跨足不動產仲介業務，但從沒看過市場景氣如此之低迷，很多仲介同業歇業關門，地政士業務量也跟著縮水，業界還有倖存活下來的，也有很多說不出的苦水！
但俗話說：「與其詛咒黑暗，不如點一盞燈」，他推崇成立協會的郭子立理事長就是這個點一盞明燈的人，讓所有從業人員可以在強化專業職能後，順利成功的再走下去，這種「與其怨嘆市場不景氣，不如大家充電去」，正是全體不動產從業者該時時自我惕勵的經營理念。
台北市不動產仲介經紀人員教育協會除了理監事外，尚委請不少社會賢達及專業人士擔任會務顧問，包括《理財周刊》集團總裁洪寶山、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰及全國不動產總部總經理石吉平等五十多人貢獻專業才識。
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Q：不少人認為八年二十萬戶社會住宅的政策不容易達成，而內政部則表示社會住宅政策絕不打折扣，將新建十二萬戶，其他則是包租代管民間空屋及透過容積獎勵方式回饋取得，真的這麼容易嗎？ A：根據行政院主計處每十年一次有關全台空屋的統計資料，而最近一次則為2010年的1560355戶，空屋率為19.3％，都較2000年的17.62％及1990年的13.29％高。
此外，中央銀行根據營建署所公布台電用電度數的推估，2015年五月的數據大約為一四三萬戶；另主管機關曾就龐大空屋深入探討，初步認定其中約有一半屬於第二屋或休閒住宅，據此推估，市場上空屋存量保守估計應該會有七十萬戶左右。
因此，新政府要如何善用這些空屋來支援「社會住宅」，應該是可以深入探討的一大選項。
新政府「八年二十萬戶」社會住宅的政見能不能兌現？是一個尚待考驗的議題，但有不少人認為，既然市場上有那麼多空屋，若只是想從「新建」社會住宅著手，是不是又會增加新的房屋供給量，即使這麼做，究竟能解決多少年青人或弱勢族群買不起房，租不起房的問題？
最近台北市長柯文哲曾針對他任內「四年蓋二萬戶公共住宅」，面對議員質詢時也坦言，若能動工就算達標，顯見，任期即將超過一年半的柯市長也體認到，「新建」社會住宅不是件容易的事。
其實，大家都認為，若能善用目前的「空屋」，將之導引至租屋市場，則新政府就不用急著找財源，也不愁找不到地來新建社會住宅，畢竟，在政府財政困窘，而「新建」土地來源又涉及中央政府與地方政府要如何共同合作，並不是中央政府「一呼」，地方政府就「萬諾」，因此，不能太樂觀地認為「八年二十萬戶」社會住宅的政見很容易兌現。
長久以來，主管機關對於空屋的了解仍嫌不足，加以截至目前為止，對「只租不售」的社會住宅未來「承租方」的人數究竟有多少？也很難估算個準確數據，因此，針對不少人認為不必要蓋那麼多社會住宅的質疑，主管機關也很難回答的出來。
其因在於所謂2.5％的需求量，係根據歐美先進國家5％再打對折而來，而20萬戶則是以現階段全台稅籍資料約840萬戶加以推算，亦即40萬戶打對折就是20萬戶。
現階段新政府可做方法有二：
第一、掌握空屋數量，促其釋出或出租。因此，當務之急應先集中力量，積極就下列地區進行空屋調查：
(1)台北市：以大同區、萬華區、文山區、內湖區、南港區、士林區與北投區為主，因以上七行政區部分地區房價較低，不論租金或利息補貼，可行性較高；其他高房價區域縱然提供出租，弱勢族群依舊負擔不起。
(2)新北市：以三重區、板橋區、新莊區、中和區、永和區與新店區為主，以上六行政區房價雖較新北市其他區域為高，惟仍遠較台北市為低，加以這些區域生活機能較其他區域完備，如何促使空屋提供出租，較具實質意義。此外，不論租金或利息補貼，可行性都遠較台北市為高。
(3)未來新北市新莊、林口、三峽、淡水及桃園市各區空屋、餘屋將會逐年增加，應設法促其釋出提供出租使用。按今年以來這些區域的空屋數量已呈現急遽增加趨勢。
第二、則可以利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規畫構想，像日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案即可供作參考。
在掌握空屋數據之後，如何促使大量空屋來支援社會住宅呢？其實，在全台各地都有大量沒有報稅的房東，有沒有可能施以「特赦條款」，既往不究，不連補帶罰追討歷年逃漏稅呢？另外，對於既有的室內、外或頂樓違建，目前已做出租用途，這些可能的「出租房」案源，有沒有可能列入考慮？又該如何執行包租代管呢？至於一旦列入包租代管之後，萬一發生失火或凶宅，導致房價大跌等情事之責任歸屬或理賠等相關事宜，又該如何防範處理？都可列入思考。
新政府的住宅三箭中，除了社會住宅外，也要推動《租賃專法》立法，這對改善租賃生態，讓民眾享有租金合理且質優的租屋環境是很好的方向。但在《租賃專法》還未完成立法前，若要讓「八年二十萬戶」的政見得以立竿見影，則建議利用「租稅手段」促使部分空屋先行釋出，俾免短期大量興建社會住宅，徒增閒置資產，而又排擠其他社福資源。
建議新政府可採取下列方式，研擬可行性因應對策：
(1)採取分離課稅，降低房東所得稅負擔。 (2)讓這些空屋能比照《房屋稅條例第五條》，享有自用住宅1.2％稅率課稅。 (3)可將43％租賃所得必要費用，大幅提高至70％到80％，以鼓勵多屋族釋出空屋，提供出租使用。 (4)地價稅比照《土地稅法第十七條》自用住宅用地千分之二稅率課稅。 (5)連續出租五年或十年者，出售時土地增值稅可比照《都市更新條例第四十六條》，都市更新後減徵40％之規定，以提高出租誘因。
台北市長柯文哲今天(8號)下午拜會內政部長葉俊榮，討論中央地方合作推動社會住宅，內政部表示，要推動社會住宅，希望能盡力降低土地取得成本，減少地方政府財務壓力，這些都還有待「住宅法」的修法（繆宇綸報導）
內政部政務次長花敬群在會後表示，內政部希望取得土地使用權利的成本盡量降低，但也要能滿足法制上的要求，未來會建立不同類別土地興建社會住宅的遊戲規則，這部分會和國防部、財政部等單位建立，目的是讓地方政府社會住宅的財務壓力不會太大。花敬群說，柯文哲上回曾經提出「合建」的想法，這都是可能方案，但因為住宅法還沒修過，現在談這些都還太早『今天沒有說一定承諾說哪件事情，大概是住宅法的修法我們表示樂觀，修法能夠通過的話，在土地的撥用，或是資金的融通，甚至都市計畫的一些相關協助，大概都會有比較好的法制基礎......』
內政部表示，做為住宅政策主管機關，內政部樂意協助解決興辦社會住宅的各種問題，內政部正研擬特種基金土地得以辦理長期租用、借用、作價投資或代管，以降低社會住宅的土地使用成本，內政部希望能在8月完成行政院的修法程序，再送立法院審議。(圖為葉俊榮部長與柯文哲市長，內政部提供)
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